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持て余していた土地を会社に時価の半分ぐらいの額で売却しました。売却の価額に比べて非常に高めの税金が賦課されました。これは一体どうしてなのでしょうか。
建物や土地を売却した場合は、実際の売却の金額を収入金額として、その金額に基づいて譲渡所得を計算するのが原則となっています。
ただし、建物や土地の売却先が法人で、さらにその売薬価額が時価の5割を下回っていたら、売却した建物や土地の時価を収入金額にし、それに基づいて譲渡所得を計算することになります。
ex)同族会社の代表者である個人が、その会社に時価1億円の土地を4千万円で売却した場合、売却した額数4千万円ではなく、1億円が譲渡所得の計算の基になる収入金額になります。
2010年に買い入れた土地を2012年に売却することになりました。この場合の譲渡所得の税額の計算はどのようになるのでしょうか。
譲渡を行った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えない建物や土地を売却した時の税額の計算は、以下の通りになります。
（１） 課税短期譲渡所得金額は、以下の計算式で算出されます。
譲渡価額－（譲渡費用＋取得費）‐特別控除
（２） 上記の計算式から算出された課税短期譲渡所得金額に3割（3割をかけると同時に、住民税の９％の税率もかけます。すなわち最終的にかかる税率は３９％となります）をかけた金額が短期譲渡所得の税額となります。
＊2013年~2037年までは、各年度分の基準所得税額の２．１％を復興特別所得税として所得税と共に申告と納付を行います。この２．１％の税率も、短期譲渡所得の利率・住民税の利率と同時にかかることになります。
ex)課税短期譲渡所得金額が8百万円である場合
所得税：8百万円Ｘ3割＝2百４十万円
復興特別所得税：2百４十万円Ｘ２．１％＝5万4百円
住民税：8百万円Ｘ0.9分＝72万円
2005年に買い入れた土地を2012年に売却することになりました。この場合の譲渡所得の税額の計算はどのようになるのでしょうか。
譲渡を行った年の1月1日時点での所有期間が5年以上である建物や土地を売却した場合は、長期譲渡所得に含まれることになり、まず課税長期譲渡所得金額を計算して、そこに長期譲渡所得の税率をかけて計算します。
課税長期譲渡所得金額は、譲渡価額から譲渡費用と取得費を足した額数を差し引き、その額数にまた特別控除の額を差し引いて計算されます。
計算式に表すと、以下のようになります。
譲渡価額‐（譲渡費用＋取得費）‐特別控除＝課税長期譲渡所得金額
＊譲渡価額：建物や土地を売却した時にもらう代金
＊取得費：購入手数料や売却した建物や土地を購入した時の代金など、資産の取得に必要であった金額に、その後支出した設備費や改良費などの額数を足した合計
建物の取得費は、この合計から所有期間中の減価償却費の相当額を引いた残額となります。なお、建物や土地の取得費が把握できなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％以下である場合は、譲渡価額の５％を取得費にすることが可能です。
＊譲渡費用：建物や土地の売却のために支払った費用。これには測量費、仲介手数料、売却する時に借家人などに支給した立体料、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売却する際の取り壊し費用などが含まれます。
＊長期譲渡所得の税額の制度に設けられている特別控除はありませんが、「居住用の財産を売却した場合の3千万円の特別控除」などの各種特例はあります。
この税額の計算は、課税長期譲渡所得金額に税率の1.5割を（この税率とともに、住民税の５分もかけます）かけて算出します。
＊2013年~2037年までは、各年度分の基準所得税額の２．１％を復興特別所得税として所得税と共に申告と納付を行います。この２．１％の税率も、長期譲渡所得の利率・住民税の利率と同時にかかることになります。
ex)15年前に買い入れた建物の譲渡価額が1億5千万円、その取得費が1億円、譲渡費用が5百万円である場合
課税長期譲渡所得金額：1億5千万円‐（5百万円＋1億円）＝4千5百万円
所得税：4千5百万円ｘ1割5分＝6750000円
住民税：4千5百万円ｘ5分＝2250000円
復興特別所得税：6750000円ｘ2分１厘＝121750円
