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居住用の財産を売却した時にかかわる軽減税率について教えてください。
納税者の本人が居住していた居住用の財産を売却し、一定要件に該当したら、長期譲渡所得税の額数をいつもより低い税率で算出される軽減税率の特例の対象になります。
この特例の対象になるためには、以下の５つの要件全てを満足される必要のあります。
１．売る側と買う側の関係が、夫婦や親子等の特別な間柄でははないこと：生計をひとつつにする親族、内縁関係の人、特殊な関係がある法人なども含まれます。
２．日本内にある居住用の家屋や、その家屋と敷地をまとめて売却すること：前に居住していた家屋・敷地の場合は、居住を止めた日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること／災害で滅失された場合は、その敷地を居住をやめた日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること
３．売却年の前年や前々年に、この特例をもらっていないこと
４．売却年の１月１日に売却した家屋・敷地の所有していた期間が１０年を超えていること
５．売却した家屋と敷地に関して、居住用の財産の交換・買い換えの特例などの他の特例の対象になっていないこと：居住用の財産を売却した時の３千万円の特別控除・軽減税率の特例は、重複した適用が認められています。
税率は、その課税の長期譲渡所得の額数「（建物・土地を売却した収入金額）‐（譲渡費用＋取得費）‐特別控除」によって異なります。
その課税長期譲渡所得金額が６千万円を超えない場合は税率は１割となり、６千万円を超える場合はその所得金額から６千万円を引いた金額から１５％をかけ、その金額に６００万円を足して計算された金額が税額になります。
この適用を受けるためには、以下の書類を添えた確定申告書の提出が必要です。
１．居住用の財産を売却した日から２カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票・住民票のコピー
２．譲渡所得の内訳書「建物・土地用」
３．売却した居住用の家屋・敷地の登記事項証明書
マイホームを売却した時の特例などがありましたら教えてください。
マイホームを売却した場合、その所有期間の長短を問わず、譲渡所得から最高３千万円まで控除が可能な特例があります。
この特例の適用対象になるためには、以下の要件を満たす必要があります。
１．納税者の本人が居住している家屋だけを売却するか、家屋と敷地や借地権をまとめて売却すること：前に住んでいた家屋や敷地などの場合は、居住を止めた日から３年目の年の１２月３１日まで売却を行うこと
２．売る側と買う側の関係が、夫婦や親子などの特別間柄ではないこと：生計を一つにする親族、内縁関係の人、特殊な関係がある法人なども含まれます。
３．災害で滅失された場合は、その敷地を、居住を止めた日から３年目の年の１２月３１日までに売却すること
４．売却年の前年および前々年にこの特例とマイホームの買い換えや交換の特例、マイホームの譲渡損失に関する繰越控除・損益通算の特例の対象になっていないこと
５．売却した家屋と敷地に関して収用などの場合の特別控除などの、他の特例の適用対象となっていないこと
６．暮らしていた家屋や居住を止めた家屋の取り壊しを行う場合、以下の２つの要件の全てを満足させること
（１）家屋を取り壊してから譲渡契約を結んだ日まで、その対象の敷地を貸駐車場などやその他の用途として使用していないこと
（２）対象の敷地の譲渡契約が、家屋の取り壊しを行った日から１年以内にされると同時に、居住を止めた日から３年目の年の１２月３１日まで売却すること
この特例の適用が受けられない場合もあります。
１．別荘などのように、所有の主な目的が娯楽・趣味・保養である家屋
２．居住用の家屋を新築する期間だけ借り住まにした家屋、それ以外の一時的の目的で入居したと認められる家屋
３．この特例だけが目的の入居であると認められる家屋
この適用を受けるためには、以下の書類を添付した確定申告書の提出が必要です。
１．マイホームを売却した日から２カ月が過ぎた後に交付してもらった除票住民票・住民票のコピー
２．譲渡所得の内訳書「建物・土地用」
持て余していた土地を会社に時価の半分ぐらいの額で売却しました。売却の価額に比べて非常に高めの税金が賦課されました。これは一体どうしてなのでしょうか。
建物や土地を売却した場合は、実際の売却の金額を収入金額として、その金額に基づいて譲渡所得を計算するのが原則となっています。
ただし、建物や土地の売却先が法人で、さらにその売薬価額が時価の5割を下回っていたら、売却した建物や土地の時価を収入金額にし、それに基づいて譲渡所得を計算することになります。
ex)同族会社の代表者である個人が、その会社に時価1億円の土地を4千万円で売却した場合、売却した額数4千万円ではなく、1億円が譲渡所得の計算の基になる収入金額になります。
建物を売却した時の譲渡所得税額の基になる収入金額には、どのようなものが含まれるのでしょうか。
譲渡所得に関する収入金額は、一般的に買主から建物や土地の譲渡の対価としてもらう金銭をいいます。
しかしながら、金銭に代わって権利や物などを貰った場合でもその権利や物などの時価が譲渡所得に関する収入金額になります。
なお、資産の譲渡によって、その他の経済的利益を貰った場合は、その利益も収入金額に入ります。
資産の譲渡などであると考えられる場合は、以下の２つです。
１．個人が法人に対し、建物や土地の時価の半分を下回る価額で売却または贈与を行った場合は、その建物や土地の時価が収入金額になります。
２．売却が行っていなくとも下記のような場合は、譲渡であると同様な扱いになり、それぞれ下記の金額が収入金額となります。
（１）借地権など、資産が消滅した場合、対価として一括に貰う補償金などがその収入金額となります。
（２）債務の弁済が目的である建物・土地の債権者への引き渡しの場合、その建物や土地の時価がその収入金額となります。
（３）法人に対して建物や土地の現物出資を行った場合、貰う出資持分・株式の時価がその収入金額になります。
それに、ひとつの契約に従って建物などの売却代金を2年以上の期間に分けてもらう場合は、対象の売却代金の額数がその建物などの譲渡を行った年の収入金額となります。
2010年に買い入れた土地を2012年に売却することになりました。この場合の譲渡所得の税額の計算はどのようになるのでしょうか。
譲渡を行った年の1月1日時点での所有期間が5年を超えない建物や土地を売却した時の税額の計算は、以下の通りになります。
（１） 課税短期譲渡所得金額は、以下の計算式で算出されます。
譲渡価額－（譲渡費用＋取得費）‐特別控除
（２） 上記の計算式から算出された課税短期譲渡所得金額に3割（3割をかけると同時に、住民税の９％の税率もかけます。すなわち最終的にかかる税率は３９％となります）をかけた金額が短期譲渡所得の税額となります。
＊2013年~2037年までは、各年度分の基準所得税額の２．１％を復興特別所得税として所得税と共に申告と納付を行います。この２．１％の税率も、短期譲渡所得の利率・住民税の利率と同時にかかることになります。
ex)課税短期譲渡所得金額が8百万円である場合
所得税：8百万円Ｘ3割＝2百４十万円
復興特別所得税：2百４十万円Ｘ２．１％＝5万4百円
住民税：8百万円Ｘ0.9分＝72万円
2005年に買い入れた土地を2012年に売却することになりました。この場合の譲渡所得の税額の計算はどのようになるのでしょうか。
譲渡を行った年の1月1日時点での所有期間が5年以上である建物や土地を売却した場合は、長期譲渡所得に含まれることになり、まず課税長期譲渡所得金額を計算して、そこに長期譲渡所得の税率をかけて計算します。
課税長期譲渡所得金額は、譲渡価額から譲渡費用と取得費を足した額数を差し引き、その額数にまた特別控除の額を差し引いて計算されます。
計算式に表すと、以下のようになります。
譲渡価額‐（譲渡費用＋取得費）‐特別控除＝課税長期譲渡所得金額
＊譲渡価額：建物や土地を売却した時にもらう代金
＊取得費：購入手数料や売却した建物や土地を購入した時の代金など、資産の取得に必要であった金額に、その後支出した設備費や改良費などの額数を足した合計
建物の取得費は、この合計から所有期間中の減価償却費の相当額を引いた残額となります。なお、建物や土地の取得費が把握できなかったり、実際の取得費が譲渡価額の５％以下である場合は、譲渡価額の５％を取得費にすることが可能です。
＊譲渡費用：建物や土地の売却のために支払った費用。これには測量費、仲介手数料、売却する時に借家人などに支給した立体料、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売却する際の取り壊し費用などが含まれます。
＊長期譲渡所得の税額の制度に設けられている特別控除はありませんが、「居住用の財産を売却した場合の3千万円の特別控除」などの各種特例はあります。
この税額の計算は、課税長期譲渡所得金額に税率の1.5割を（この税率とともに、住民税の５分もかけます）かけて算出します。
＊2013年~2037年までは、各年度分の基準所得税額の２．１％を復興特別所得税として所得税と共に申告と納付を行います。この２．１％の税率も、長期譲渡所得の利率・住民税の利率と同時にかかることになります。
ex)15年前に買い入れた建物の譲渡価額が1億5千万円、その取得費が1億円、譲渡費用が5百万円である場合
課税長期譲渡所得金額：1億5千万円‐（5百万円＋1億円）＝4千5百万円
所得税：4千5百万円ｘ1割5分＝6750000円
住民税：4千5百万円ｘ5分＝2250000円
復興特別所得税：6750000円ｘ2分１厘＝121750円
